Uno de los supuestos litigiosos que con mayor frecuencia se da en los arrendamientos de inmuebles, ya se destinen a vivienda o bien a usos distintos (por ejemplo, locales comerciales), es el relativo a las deudas por impago de las rentas o de cantidades asimiladas a la misma (gastos de electricidad, agua, etc.).
Y en no pocos de esos supuestos tal falta de pago termina por desencadenar, no solo una reclamación judicial de las cantidades debidas, sino inclusive el desahucio del inmueble, esto es, el desalojo con extinción de la relación arrendaticia.
Pero, ¿qué sucede cuando fallece el arrendatario ocupante del inmueble antes de que el propietario arrendador hubiese podido recuperar las cantidades que aquél le adeuda? ¿conlleva dicho fallecimiento el archivo del proceso judicial que se hubiese puesto en marcha para reclamar las rentas debidas?
Obviamente, si se produce el antedicho evento (muerte del inquilino), el arrendador tendrá, en principio, la posibilidad de reclamar la deuda frente a los herederos de aquél (salvo que se hubiese producido una aceptación de la herencia a beneficio de inventario) en virtud de lo dispuesto en el artículo 661 del Código Civil, a cuyo tenor “Los herederos suceden al difunto por el hecho sólo de su muerte en todos sus derechos y obligaciones”.
Así, si ya existe un procedimiento judicial en marcha (por ejemplo, un desahucio con reclamación de rentas) y en el curso del mismo fallece el inquilino, la propia Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 16) prevé una serie de disposiciones para que los herederos de aquél pasen a ocupar su posición en la litis (sucesión procesal).
El problema o complicación se puede plantear cuando el inquilino fallece y no tiene herederos, o bien si el arrendador desconoce si los tiene o no y quiénes pueden ser sus sucesores. En estos casos nos encontramos con lo que legalmente se denomina “herencia yacente”, que no es otra cosa que la masa de bienes y obligaciones (caudal relicto) que queda tras el fallecimiento de quien era su titular cuando no consta que haya herederos o que éstos, de existir, hayan aceptado la herencia (si se acepta estaríamos ante una comunidad de herederos, que también puede ser perfectamente demandada como tal en un pleito y actuar en el mismo).
Pues bien, conviene tener presente que una herencia yacente (esto es, una masa patrimonial que carece transitoriamente de un titular) puede ser demandada en un juicio y tiene capacidad para actuar en el mismo, de modo que el fallecimiento de un inquilino sin que hubiese dejado herederos, o cuando no se conozcan ni se puedan determinar éstos o los mismos no acepten la herencia, no impide que se puedan reclamar las rentas y demás cantidades debidas frente a la herencia yacente del inquilino fallecido, lo que, en la práctica, puede resultar de gran utilidad.
Piénsese, por ejemplo, en el supuesto de un arrendatario que ha fallecido sin herederos conocidos, debiendo seis mensualidades de renta y recibos por suministros de luz y agua, adeudándole una considerable suma de dinero al arrendador propietario. ¿Qué utilidad tiene litigar contra su herencia yacente? Pues tiene la utilidad de permitirnos, por ejemplo, llegar a un proceso de ejecución en el que el Juzgado investigue si hay cuentas bancarias u otros bienes a nombre del inquilino fallecido con los que cobrar aquella cantidad debida.
En LÓPEZ GONZÁLEZ ABOGADOS ya hemos tenido experiencias en supuestos como el que aquí comentamos y, si es Vd. un propietario que se encuentra en una situación similar a la descrita, podemos ayudarle a enfocar la pertinente reclamación para recuperar la cantidad que se le adeude. Así, recientemente hemos obtenido una resolución judicial dictada por la Audiencia Provincial de Pontevedra en la que, estimando un recurso de apelación formulado en nombre de nuestra clienta, propietaria de un inmueble arrendado y a la que el inquilino, fallecido en el transcurso del proceso judicial, le debía diversas cantidades, ordena que continúe tal proceso y dictamina que la ejecución forzosa (para recuperar las cantidades adeudadas) ha de seguirse frente a la herencia yacente del que fuera inquilino de la vivienda.
En concreto, se trata del Auto de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 6ª, sede Vigo) nº 43/2024, de 22 de febrero de 2024 (rec. nº 1.051/2022), en cuyo Fundamento de Derecho Segundo se razona lo siguiente:
“No puede denegarse el despacho de ejecución por el hecho de haber fallecido el ejecutado sin más, pues siempre, como ha sido el caso, se puede dirigir la ejecución contra la herencia yacente (…)
La parte actora no tiene por qué conocer quién o quiénes sucedieron al fallecido, ni puede llevar a cabo averiguaciones más allá de tener conocimiento del fallecimiento del deudor, es decir, no tiene por qué conocer la existencia de herederos o administrador de la herencia, por lo que la demanda se encuentra bien dirigida, debiendo darle el curso pertinente, sin perjuicio de las diligencias de averiguación que puedan llevarse a cabo con la intervención del tribunal ante el que se siga la ejecución (…)”
Procede por ello estimar el recurso, pues nada impide que la ejecución pueda dirigirse contra la herencia yacente (…)”.