Como es de general conocimiento, a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento de una vivienda es habitual que en dicho documento se especifique que determinados gastos derivados de consumos del inmueble (luz, agua, etc.) o de otros conceptos (impuestos, tasas, etc.) sean a cargo de la parte arrendataria.
A este respecto, se debe tener en cuenta que la propia Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre -LAU en adelante-) contempla, en su artículo 20.1 (según la redacción vigente desde el 26/05/2023), que determinados gastos generales del inmueble (para su adecuado sostenimiento, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios) han de ser asumidos por el arrendatario siempre y cuando las partes así lo hubiesen pactado en el contrato de arrendamiento y se hubiese determinado, en este último, el importe anual de dichos gastos a la fecha de concertarse el negocio arrendaticio.
Y el mismo artículo 20 de la LAU dispone, en su apartado 3, que “Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario”.
¿Quién debe abonar los gastos de IBI y de la tasa de basuras?
Lo primero que hay que tener en cuenta, a la hora de responder al anterior interrogante, es si en el contrato de arrendamiento se ha previsto o no algo al respecto, pues, de no haberse estipulado expresamente que tales gastos serán por cuenta de la parte arrendataria, ha de ser la propiedad la que corra con los mismos.
Sentado lo anterior, la cuestión que genera (o generaba) dudas, y que a menudo derivaba en litigios (con resoluciones de dispar sentido por parte de nuestros Tribunales), es la concerniente a si, para que los gastos de la vivienda arrendada derivados del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y de la tasa de basuras puedan ser repercutidos a la parte arrendataria, es suficiente con que así se pacte en el contrato, o si además es necesario, por aplicación del ya citado artículo 20 LAU, que en aquel documento contractual se hubiese determinado el importe anual de dichos gastos a la fecha de concertarse el arrendamiento.
Veamos lo que dice el precepto en cuestión en orden a los gastos generales (art. 20 LAU): “1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración”.
¿Resulta aplicable dicho precepto, en cuanto exige determinar el importe anual del gasto, al IBI y a la tasa de basuras?
Estamos ante una cuestión que fue aclarada en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª, de lo Civil) nº 1.637/2025, de 17 de noviembre de 2025 (recurso nº 9.557/2024; Ponente: Excma. Sra. Dña. María de los Ángeles Parra Lucán), que viene a concluir que cuando el IBI y la tasa de basuras recaen de manera individualizada sobre la vivienda arrendada estamos ante gastos susceptibles de individualización y, por ende, basta con que en el contrato de arrendamiento se estipule que serán a cargo del inquilino, sin que sea necesario que en dicho contrato se determine su importe conforme al artículo 20.1 LAU, pues no estarían incluidos en esta norma. Las razones que llevan al Tribunal Supremo a decantarse por esta postura se explican en el Fundamento de Derecho Segundo de la citada sentencia, en donde se argumenta lo siguiente:
“[…] los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada”.
“La mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal”.
“Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos»”.
“Por lo que se refiere al impuesto sobre el valor de los bienes inmuebles, son sujetos pasivos las personas que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto, entre los que se encuentra la titularidad de los derechos de propiedad sobre los inmuebles […]”.
“Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio […]”.
“En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras […] Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato”.
En definitiva, y como quiera que en la generalidad de los casos tanto el IBI como la tasa de basuras estarán individualizados con respecto a la vivienda arrendada (es decir, se girarán recibos individuales), para que tales tributos sean de cuenta de la parte arrendataria bastará con que así se haya estipulado en el correspondiente contrato de arrendamiento, sin que resulte necesario que, además, se hubiese determinado su importe anual a la fecha de celebración de aquel.
Ahora bien, la anterior regla general no impide que nos podamos encontrar con supuestos especiales en los que sí sea necesaria esta última exigencia, por lo que desde López González Abogados recomendamos encarecidamente asesorarse en debida forma a la hora de elaborar el contrato de arrendamiento, pues la claridad y precisión de que se dote a este último, y su acomodación a las circunstancias del caso concreto, evitarán posibles malentendidos y aun futuras discordias o controversias y, por consiguiente, redundarán en beneficio, seguridad y tranquilidad para ambas partes.