Es de común conocimiento que en los contratos de arrendamiento urbano, tanto de vivienda como para uso distinto del de vivienda (por ejemplo, local de negocio), se ha de establecer una fianza a cargo de la parte arrendataria y a favor de la propiedad que arrienda la finca urbana o inmueble.
En este sentido, es la propia Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la que, en su artículo 36, apartado 1, dispone que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
Nos centraremos aquí en la finalidad de la fianza y en las partidas o daños a los que se puede destinar la misma al concluir la relación arrendaticia (es decir, qué responsabilidades puede cubrir la fianza), sin entrar en otros aspectos como son los concernientes al modo de efectuar su depósito, actualización, etc. (que exceden del núcleo temático del presente artículo).
Finalidad de la fianza
El objeto de la fianza es garantizar el cumplimiento, por la parte arrendataria, de las obligaciones que le incumben en virtud del contrato de arrendamiento, tanto las de índole puramente económica (por todas, el abono de la renta y cantidades asimiladas, como las derivadas de las cuotas de la comunidad de propietarios y de los suministros de agua, luz, etc.,), como aquellas que se refieren al buen y adecuado uso del inmueble alquilado, es decir, a la devolución de este último en las mismas condiciones en las que ha sido recibido al inicio de la relación negocial.
A este respecto, se debe partir de que la obligación del arrendador de entregarle al arrendatario la vivienda o local en estado de servir para el uso al que ha de ser destinado (artículos 1.543, 1.554.1º y 1.555.2º del Código Civil) encuentra su correlación en la también obligación del arrendatario de restituirle al arrendador, al término de la relación negocial, dicha vivienda o local "tal como lo recibió", con la única salvedad de aquellos menoscabos que se hubiesen producido por el mero transcurso del tiempo o bien por causa inevitable (artículo 1.561 del Código Civil, en relación con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del mismo Cuerpo Legal).
¿Puede el arrendatario dar por pagado un mes (o varios) de alquiler con cargo a la fianza depositada?
Es importante subrayar que la parte arrendataria, estando en vigor el contrato de arrendamiento, no puede, bajo ningún concepto, dar por pagado un mes de alquiler por el mero hecho de que haya prestado la fianza por ese mismo importe de una renta mensual (o dos meses si la fianza lo fue por el importe de dos mensualidades). De hacerlo así, estaría incurriendo en incumplimiento de la obligación de abono de la renta que le corresponde satisfacer, con las graves consecuencias que ello puede acarrear (en determinados casos, inclusive una condena judicial de desahucio).
Esto es así porque el importe dinerario de la fianza no se aplica a cubrir ninguna responsabilidad sino una vez finalizada la relación arrendaticia, de tal manera que, llegado ese momento, se procederá a hacer la liquidación de las posibles obligaciones y responsabilidades que pudieran quedar pendientes a cargo del arrendatario. En el caso de que no haya tales obligaciones o responsabilidades pendientes (el inquilino está al día en el abono de la renta y el inmueble se devolvió en un estado adecuado de conservación), la arrendadora deberá restituirle a la otra parte el importe de la fianza constituida; y, en el supuesto de que sí quedasen pendientes obligaciones o responsabilidades a cuenta del inquilino, habrá que determinar el importe económico de estas últimas y la fianza se aplicará a cubrir dicho importe, debiendo la propiedad restituirle a la otra parte la diferencia que a su favor pudiera resultar, si es que la hubiere.
¿A qué menoscabos o deterioros se puede aplicar la fianza?
El importe de la fianza podrá aplicarse, al margen de a cubrir el importe de la renta y cantidades asimiladas que pueda adeudar el inquilino, a la reparación de los menoscabos que haya sufrido el inmueble y cuya responsabilidad se le pueda atribuir a la parte arrendataria.
En este sentido, conviene tener presente que, como nos dice la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª) nº 712/2024, de 24 de octubre de 2024 (rec. nº 1.070/2022; Ponente: Ilmo. Sr. D. Pablo Izquierdo Blanco), en su Fundamento de Derecho Tercero, “(…) el inquilino es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya (artículo 1.563 del Código Civil)-, y del deterioro causado por las personas de su casa (artículo 1.564 del Código Civil)”.
Continúa señalando dicha sentencia que “Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (artículo 1.561 del Código Civil). El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. Y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil, existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa al momento de su devolución se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable”.
Llegados a este punto, cabe hacer dos precisiones: en primer lugar, recibir el inmueble, por parte del inquilino, en “buen estado" equivale a recibirlo, cuando se inicia el arrendamiento, en adecuadas condiciones de habitabilidad o disfrute conforme al destino que le es propio (artículo 1.562 del Código Civil).
En segundo lugar, la presunción de responsabilidad contra el arrendatario, a la que se hace referencia en la sentencia arriba mencionada, y como esta se preocupa de reseñar, en modo alguno exime a la parte arrendadora o propiedad de la necesidad de acreditar debidamente (1) la realidad de los daños o desperfectos por los que reclama; (2) que los mismos se han ocasionado durante la vigencia de la relación arrendaticia; y (3) el importe o valoración económica de tales daños o, mejor dicho, de su reparación.
Así pues, si la propiedad acredita los anteriores extremos, y si partimos de que el inmueble se le ha entregado (presumiblemente) en buen estado al inquilino cuando se inició el arrendamiento, entonces surge la responsabilidad de aquel en orden a los desperfectos o menoscabos que dicho inmueble presente cuando se lo devuelve al propietario, excepción hecha de: a) los menoscabos que se deriven del transcurso del tiempo y del normal uso del inmueble alquilado; b) los menoscabos generados por causa inevitable; y c) los menoscabos ocasionados sin su culpa.
A título ilustrativo, y por hacer referencia a dos cuestiones que con frecuencia generan disputas o discrepancias entre las partes al finalizar el arrendamiento, como son las relativas al estado de la pintura del interior del inmueble y a la limpieza de este, podemos afirmar que, generalmente, tanto la pintura como la limpieza son partidas que no corren a cargo del inquilino al término de la relación arrendaticia, salvo en aquellos supuestos en los que la vivienda o local presenten un especial estado de deterioro, abandono o suciedad que vaya más allá del debido al uso normal y al mero transcurso del tiempo en condiciones de adecuado y corriente mantenimiento.
En López González Abogados somos conscientes de la elevada y a menudo indeseada litigiosidad que tales asuntos producen y, por ello mismo, tratamos de priorizar su solución extrajudicial.
Estamos, pues, a su disposición para resolver las dudas que se le puedan plantear en orden a la aplicación o devolución de la fianza al término de su relación arrendaticia (tanto de vivienda como de local de negocio), así como para prestarle asesoramiento y asistencia jurídica para una satisfactoria resolución de la problemática que en torno a ello se pueda generar.