Como es bien sabido, cuando se celebra un contrato de arrendamiento, ya sea de vivienda o bien para uso distinto al de vivienda, es obligatorio que la parte arrendataria preste una fianza en metálico (equivalente a una mensualidad de renta en el primer supuesto y a dos en el segundo) para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que le incumben en virtud de dicho contrato, tanto las de índole puramente económica (abono de la renta y cantidades asimiladas) como aquellas que se refieren al buen y adecuado uso del inmueble alquilado.
Tal obligación de constituir fianza se regula en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en cuyo apartado 5 se contempla, además, que “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.
Es decir, la propia Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, a mayores de la fianza en metálico que obligatoriamente debe prestar la parte arrendataria, se puedan incluir en el contrato, en virtud de la libertad de negociación, otras garantías adicionales para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.
En base a lo anterior, no es poco frecuente que en los contratos de arrendamiento, ya sea de viviendas o de locales comerciales, se incluya (además de la consabida fianza en metálico) una cláusula en virtud de la que una tercera persona, distinta a las propias partes principales, pasa a tener la condición de fiador o avalista solidario del arrendatario y cuya finalidad es la de garantizar el cumplimiento de las obligaciones que le incumben al avalado. El clásico ejemplo lo tenemos en ese tercer fiador al que, ante el impago de la renta en que incurre el inquilino, se le va a reclamar para que sea él quien haga frente a dicha deuda.
¿Cómo debemos proceder para poder reclamar frente al fiador o avalista solidario?
Cuando en el contrato de arrendamiento se ha constituido a una tercera persona como fiadora o avalista con el carácter de solidario, ello significa, por aplicación del artículo 1.831.2º del Código Civil, que el acreedor (arrendador) no tiene que dirigirse previamente frente al patrimonio de su deudor principal (arrendatario) para intentar cobrar la deuda (por ejemplo, unas rentas pendientes), sino que, ante el incumplimiento en que haya incurrido la otra parte, podrá reclamar directamente frente a la tercera persona fiadora o avalista (evidentemente para ello es preciso que primero el arrendatario haya incurrido en tal incumplimiento, por ejemplo dejando de abonar la renta).
Ahora bien, sí resulta indispensable, antes de ejercitar acciones legales frente al fiador o avalista (es decir, antes de interponer una demanda judicial contra él), el haberlo requerido de pago en orden a la deuda que se pretende cobrar, pues, sin ir más lejos, así lo exige expresamente el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil, a cuyo tenor se podrán acumular en una misma demanda las acciones de desahucio y de reclamación de rentas frente al inquilino, así como las acciones contra el fiador o avalista solidario “previo requerimiento de pago (a este último) no satisfecho” (estamos ante lo que se conoce como requisito de procedibilidad). Y ello amén de que, conforme a lo dispuesto en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, antes de entablar una demanda resulta necesario, en un caso como el aquí contemplado, intentar un medio de solución extrajudicial de la controversia (intento de negociación), que bien podría aprovecharse para verificar ese requerimiento de pago.
Igualmente, debemos tener en cuenta que, por una elemental cuestión de exigencia probatoria, ese preceptivo y previo requerimiento de pago dirigido al fiador o avalista solidario ha de llevarse a cabo a través de algún medio fehaciente que, ulteriormente, en el seno del procedimiento judicial, nos permita acreditar su existencia, como es el caso de un burofax.
¿Qué sucede si el requerimiento de pago no llega finalmente a conocimiento del fiador o avalista solidario?
Puede acaecer que el requerimiento de pago que, por ejemplo, a través de burofax se le dirija al fiador o avalista solidario, no llegue a conocimiento de este último por diferentes causas, como haber rechazado su recepción/recogida o no haber sido hallado el destinatario en el domicilio que le constaba al arrendador (que normalmente será el indicado en el contrato de arrendamiento).
A este respecto debemos tener en cuenta que el requerimiento de pago ha de ser recepticio, es decir, para que surta plenos efectos como tal (y deje libre y expedita la vía judicial) es necesario, a priori, que llegue a efectivo conocimiento del destinatario.
Evidentemente, si la falta de conocimiento del contenido del requerimiento se debe a una actitud obstativa por parte del fiador/avalista que se niega a recoger el burofax, y tal circunstancia consta debidamente en el acuse de intento de entrega, este último equivaldría a su efectiva recepción por el destinatario y surtiría plenos efectos.
Pero también puede suceder que el requerimiento no se haya podido practicar porque en la dirección o domicilio al que se remite el burofax, esto es, aquel que se hizo consta en el propio contrato de arrendamiento, no sea hallada la persona fiadora/avalista (quien no habría comunicado ningún cambio de domicilio), resultando devuelto el burofax (porque aquella ya no reside en dicha dirección). En tal caso, ¿tiene eficacia el intento de requerimiento que se ha practicado en el domicilio indicado en el contrato? ¿es suficiente para poder reclamar judicialmente frente al fiador/avalista?
La respuesta debe ser afirmativa, toda vez que, al no haber sido posible practicar el requerimiento de pago por causa no imputable a la parte arrendadora (acreedora), y al no establecer el artículo 437.4.3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil las consecuencias de esa imposibilidad, se ha de entender cumplido ese requisito de procedibilidad si el requerimiento se dirigió al que consta en el contrato como domicilio del fiador/avalista (insistimos, a no ser que este último hubiese comunicado al arrendador el cambio de domicilio).
Esta es la solución adoptada, por ejemplo, en el Auto de la Audiencia Provincial de Zaragoza (Sección 4ª) nº 138/2025, de 9 de junio de 2025 (rec. nº 633/2025; Ponente: Ilma. Sra. Dña. María Jesús de Gracia Muñoz), dictado a raíz del recurso de apelación interpuesto frente a un auto que no admitió a trámite la demanda de un arrendador frente a un fiador solidario al considerar que no se había cumplido el requisito de procedibilidad del previo requerimiento de pago, y en cuyo Fundamento de Derecho Segundo se recogen, entre otras, las siguientes consideraciones:
“Atendiendo a su finalidad, el requerimiento debería ser recepticio. Lo que no indica la norma, además de la forma de llevarse a efecto, es la consecuencia del supuesto en el que la parte demandante ha intentado el requerimiento, pero no ha llegado a conocimiento del destinatario, lo cual puede deberse a diversas causas, bien porque sea rechazado, no atendido aviso para su recogida, o por desconocido.
Este último es el supuesto del presente caso, pues la parte demandante adjuntó con la demanda el requerimiento mediante burofax, dirigido a la fiadora en el domicilio que indicó en el contrato de arrendamiento, pero con el resultado de no ser localizado por no vivir o no trabajar en ese lugar, por lo que tampoco se pudo dejar un aviso de retirada […]
Si ha resultado desconocida y la fiadora no comunicó nuevo domicilio, no se puede atribuir a la parte demandante que no se haya llevado a cabo la recepción pues le ha sido imposible. Es a la fiadora, que suscribió el contrato en el que indicó un domicilio, a la que le corresponde comunicar su cambio, lo que es una diligencia exigible en una relación según resulta de las normas generales de los contratos (arts. 1258, 1101 CC)[…]
En supuestos de otros requisitos de procedibilidad, como el introducido por la reciente reforma de la LEC por Ley Orgánica 1/2025 de 2 de enero, y como novedad, una actividad negociadora previa a la vía jurisdiccional como requisito de esa naturaleza, en supuestos en los que haya sido imposible llevarlo a cabo, el art 403 LEC, que se refiere a la inadmisión de demandas, no contempla como una causa de inadmisión la ausencia de esa actividad si ha sido imposible llevarla a cabo.
Por tanto, ante la falta de regulación de las consecuencias de la imposibilidad de llevar a cabo el requerimiento del art. 437 p 3 LEC y siendo en este caso por causa no atribuible a la parte demandante, se considera, a los efectos de la decisión sobre la admisión de demanda con acumulación de acciones, cumplido el requisito de procedibilidad, lo que conlleva a estimar el recurso”.
Entendemos pues, en síntesis, que, si se va a incluir a un fiador o avalista solidario en un contrato de arrendamiento, es crucial la precisa y adecuada fijación, en dicho documento, del domicilio de esa persona fiadora/avalista a efectos de ulteriores comunicaciones o notificaciones que haya que realizarle, como es el caso de un eventual requerimiento de pago, previo a la vía judicial, si se da la circunstancia de que el arrendatario no cumple con algunas de las obligaciones que para él se derivan del contrato de arrendamiento y que se pretendan garantizar con dicha fianza o aval solidario. Asimismo, y de darse tal eventualidad, es imprescindible efectuar correctamente el requerimiento de pago a fin de que se entienda cumplido el previo requisito de procedibilidad (que ahora también conlleva el acreditar que se ha intentado una solución extrajudicial) para poder acudir ulteriormente, y de ser necesario, a la vía judicial.