Una de las modalidades contractuales más utilizadas en nuestro tráfico jurídico civil y mercantil sobre transmisiones por compraventa y, en particular, en el tráfico inmobiliario (compra de fincas, viviendas, etc.), es el denominado “contrato de arras”, que, como tal, no está previsto en el Código Civil pero que emana de lo dispuesto en su artículo 1.454.
Dicho precepto, enmarcado dentro de la normativa de derecho civil común que regula los contratos de compra y venta, establece que “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
Son las denominadas “arras penitenciales”, que se deben diferenciar de las “arras confirmatorias” (aquella señal o cantidad que se entrega a cuenta del precio de la compraventa pero sin las facultades rescisorias o de desistimiento que contempla el artículo 1.454 del Código Civil) y de los precontratos de compraventa, pues se trata de figuras jurídicas o modalidades contractuales diversas (aunque se puedan solapar en determinados aspectos).
No es objeto del presente artículo explicar las diferencias entre una clase y otra de arras, ni su distinción con otras figuras contractuales como las anteriormente aludidas, sino, centrándonos en las arras penitenciales (las que regula el artículo 1.454 del Código Civil), el tratar de exponer cómo puede afectar a estas últimas el incumplimiento del contrato de compraventa en el que pueda incurrir alguna de las partes.
El incumplimiento del contrato, ¿puede dar lugar a la pérdida de las arras?
Si en un contrato que tenga por objeto la compraventa de un bien, o fijar las condiciones (objeto, precio, etc.) de esa futura compraventa, se inserta una cláusula de arras penitenciales, de tal manera que el comprador le entrega al vendedor una cantidad dineraria a cuenta del precio final pero con la expresa previsión de que ese comprador podrá rescindir el contrato o desistir de él perdiendo tal cantidad, y de que el vendedor podrá hacer lo mismo devolviendo duplicado el importe recibido (artículo 1.454 del Código Civil), podemos encontrarnos con tres escenarios dispares:
En primero de ellos consiste en que la compraventa se lleve a efecto sin mayores incidencias, de tal manera que la parte del precio recibida por el vendedor en concepto de arras penitenciales se computará a cuenta del precio final que se satisfaga en el momento de llevar a cabo la compraventa, por ejemplo, otorgando la correspondiente escritura pública ante notario.
El segundo escenario es que, después de haber suscrito el contrato de arras, el comprador o el vendedor decidan desistir de llevar a cabo la compraventa, en cuyo caso entran en juego los efectos establecidos en el artículo 1.454 del Código Civil: si es el comprador el que desiste, perderá la cantidad que le hubiese entregado al vendedor en concepto de arras; y si desiste este último, entonces deberá devolverle al comprador la cantidad que recibió de él, pero duplicada.
El tercer escenario pasa porque ninguna de las partes desista de llevar a cabo la compraventa (ninguna le comunica formalmente a la otra su decisión de desistir) pero una de ellas incumpla las obligaciones contraídas en el contrato de arras: imaginemos el caso del vendedor que ulteriormente no se aviene a transmitir el bien de que se trate (por ejemplo, negándose injustificadamente a comparecer en la notaría para otorgar el contrato de compraventa).
Pues bien, en este tercer escenario, que nos sitúa ante un incumplimiento contractual, la doctrina de nuestro Tribunal Supremo determina que, al haber mediado un contrato de arras penitenciales, también se despliegan los efectos que establece el artículo 1.454 del Código Civil, de tal manera que, cuando el incumplimiento denota la clara voluntad de no llevar a cabo el negocio de compraventa, se equipara a desistimiento de este último a los efectos del repetido precepto.
¿Qué argumentos utiliza nuestro Alto Tribunal al respecto?
Esta cuestión ha sido abordada en la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª, de lo Civil) nº 178/2026, de 9 de febrero de 2026 (recurso nº 1.301/2021; Ponente: Excma. Sra. Dña. María de los Ángeles Parra Lucán), en cuyo Fundamento de Derecho Primero se especifica el objeto del recurso de casación que dio lugar al dictado de dicha sentencia, señalándose a tal efecto lo siguiente:
“La demanda que da origen al procedimiento en el que se plantea este recurso de casación tiene por objeto obtener la devolución duplicada de la cantidad entregada al vendedor como arras penitenciales con ocasión de la compra de un inmueble. La sentencia recurrida considera que, puesto que el vendedor ha incumplido pero no ha desistido del contrato, no procede aplicar el art. 1454 CC, y condena a devolver la cantidad entregada pero no el duplo. El comprador interpone un recurso de casación que va a ser estimado”.
Y en el Fundamento de Derecho Segundo de la aludida sentencia se exponen los razonamientos jurídicos que conducen a esa estimación del recurso de casación:
“El planteamiento del recurso, según el cual la tesis de la sentencia recurrida es incorrecta porque supone hacer de mejor condición al contratante incumplidor, como es este caso, que al que, ajustándose a las previsiones contractuales, declara expresamente su voluntad de apartarse del contrato, es compartido por la sala. En la tesis de la sentencia recurrida, si el vendedor comunica expresamente que se aparta del contrato tendría que devolver las arras duplicadas (art. 1454 CC). En cambio, si no dice nada y se limita a incumplir el contrato, hasta el punto de obligar a la judicialización del conflicto, la consecuencia sería menos lesiva, porque solo tendría que devolver la cantidad entregada a cuenta. Este planteamiento no es razonable y no se ajusta a la doctrina que la sala ha mantenido sobre la relación entre los arts. 1454 y 1124 CC.”.
“(…) cuando el vendedor no desiste expresamente del contrato pero, de hecho, por las circunstancias, su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento, pues revela la voluntad de apartarse del contrato y mantiene una conducta que indica que no tiene intención de cumplirlo, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas”.
“En el caso que juzgamos, debemos partir de los hechos acreditados en la instancia: el comprador del inmueble entregó en concepto de arras penitenciales 10.000 euros; en el documento privado de compraventa se estableció para otorgar la escritura pública un plazo que estaba vinculado a la finalización de los trámites legales que supuestamente se estaban realizando por el vendedor «para poder llevar a buen fin la venta del inmueble» (relacionados en buena medida con su titularidad registral); el vendedor incumplió el contrato, pues mostró una pasividad absoluta tras la firma del contrato y no realizó los trámites legales que decía se estaban realizando y se encontraban pendientes para llevar a cabo el otorgamiento de escritura pública de compraventa”.
“Ante esta situación, y de acuerdo con la doctrina jurisprudencial expuesta, procede estimar el recurso de casación interpuesto por el comprador, pues no es preciso que el vendedor que no está dispuesto a cumplir declare expresamente que desiste del contrato, de modo que cuando el comprador resuelve por incumplimiento del vendedor tiene derecho a recibir duplicadas las arras”.
Concluimos recordando algo que parece obvio, y es que, a la hora de llevar a cabo una operación de compraventa, es fundamental que a ambas partes contratantes les queda debidamente clarificado si se va a pactar o no una cláusula de arras penitenciales, así como las consecuencias que de esta última se pueden derivar para los intervinientes, tanto en el supuesto de que alguno de ellos decida “echarse atrás” en la transmisión/adquisición del bien, como en el caso de que incurra en un incumplimiento que ponga de manifiesto su voluntad de no verificar dicha transmisión/adquisición.
Una de las facetas del área de derecho privado que abarcamos en López González Abogados es la relativa al asesoramiento jurídico en negocios de transmisión de bienes, como es el caso de las compraventas, acompañando y guiando a nuestros clientes tanto en la fase de los actos preparatorios como en la de conclusión de dicho negocio, y elaborando los documentos que resulte preciso para llevar a buen término la operación. Debemos tener presente que cada contrato se ha de adaptar a las circunstancias del caso concreto a fin de optimizar los recursos legales que el ordenamiento jurídico pone a disposición de las partes contratantes para llegar al deseado resultado final.